Khấu hao âm: Ý nghĩa, tổng quan, ví dụ

Khấu hao âm là gì?

Khấu hao âm là một thuật ngữ tài chính đề cập đến sự gia tăng số dư gốc của khoản vay do không thể trả lãi cho khoản vay đó. Ví dụ: nếu khoản thanh toán lãi cho khoản vay là 500 đô la và người đi vay chỉ trả 400 đô la thì khoản chênh lệch 100 đô la sẽ được cộng vào số dư gốc của khoản vay.

Hiểu khấu hao âm

Trong một khoản vay thông thường, số dư gốc giảm dần khi người vay thực hiện thanh toán. Khoản vay khấu hao âm về cơ bản là hiện tượng ngược lại, trong đó số dư gốc tăng lên khi người đi vay không thanh toán được.

Khấu hao âm được đặc trưng trong một số loại khoản vay thế chấp, chẳng hạn như các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) tùy chọn thanh toán, cho phép người đi vay xác định phần lãi của mỗi khoản thanh toán hàng tháng mà họ chọn trả. Bất kỳ phần lãi nào mà họ chọn không trả sau đó sẽ được cộng vào số dư gốc của khoản thế chấp.

Một loại hình thế chấp khác có kết hợp khấu hao âm được gọi là thế chấp thanh toán dần dần (GPM). Với mô hình này, lịch trình khấu hao được cấu trúc sao cho khoản thanh toán đầu tiên chỉ bao gồm một phần tiền lãi sẽ được tính sau này. Trong khi các khoản thanh toán một phần này được thực hiện, phần lãi còn thiếu sẽ được cộng lại vào số dư gốc của khoản vay. Ở những kỳ thanh toán sau, khoản thanh toán hàng tháng sẽ bao gồm toàn bộ thành phần lãi khiến số dư gốc giảm nhanh hơn.

Mặc dù việc khấu hao âm mang lại sự linh hoạt cho người đi vay nhưng cuối cùng chúng có thể gây tốn kém. Ví dụ, trong trường hợp ARM, người đi vay có thể chọn trì hoãn trả lãi trong nhiều năm. Mặc dù điều này có thể giúp giảm bớt gánh nặng thanh toán hàng tháng trong thời gian ngắn nhưng nó có thể khiến người đi vay gặp phải cú sốc thanh toán nghiêm trọng trong tương lai trong trường hợp lãi suất tăng vọt sau đó. Theo nghĩa này, tổng số tiền lãi mà người đi vay phải trả cuối cùng có thể lớn hơn nhiều so với việc ban đầu họ không dựa vào khoản khấu hao âm.

Ví dụ thực tế về khấu hao âm

Hãy xem xét ví dụ giả định sau: Mike, một người mua nhà lần đầu, mong muốn giữ khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của mình ở mức thấp nhất có thể. Để đạt được điều này, anh ấy chọn ARM, chọn chỉ trả một phần nhỏ tiền lãi cho khoản thanh toán hàng tháng của mình.

Chúng ta hãy giả sử rằng Mike có được khoản thế chấp khi lãi suất ở mức thấp lịch sử. Mặc dù vậy, các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng vẫn chiếm một tỷ lệ đáng kể trong thu nhập hàng tháng của anh ấy – ngay cả khi anh ấy tận dụng khoản khấu hao âm do ARM cung cấp.

Mặc dù kế hoạch thanh toán của Mike có thể giúp anh ta quản lý chi phí trong ngắn hạn nhưng nó cũng khiến anh ta gặp rủi ro lãi suất dài hạn lớn hơn vì nếu lãi suất trong tương lai tăng, anh ta có thể không đủ khả năng thanh toán hàng tháng đã điều chỉnh. Hơn nữa, vì chiến lược thanh toán lãi suất thấp của Mike đang khiến số dư nợ vay của anh ấy giảm chậm hơn so với bình thường, nên anh ấy sẽ có nhiều tiền gốc và lãi để trả trong tương lai hơn là nếu anh ấy chỉ trả toàn bộ tiền lãi và gốc mà anh ấy nợ mỗi người. tháng.