Nợ thế chấp thứ hai là gì?

Thuật ngữ nợ thế chấp thứ hai đề cập đến một hình thức vay mượn xảy ra sau khi thế chấp thứ nhất được áp dụng. Nói một cách đơn giản, nếu người đi vay không trả được nợ, mọi khoản nợ thế chấp thứ hai sẽ được thanh toán sau khi người nắm giữ thế chấp thứ nhất hoặc người nắm giữ thế chấp ban đầu đầu tiên được thanh toán hết trong trường hợp phá sản do thanh lý tài sản. Nói cách khác, quyền thế chấp thứ hai là thứ hai sẽ được hoàn trả đầy đủ trong trường hợp người đi vay mất khả năng thanh toán. Như vậy, loại nợ này có mức độ ưu tiên trả nợ thấp hơn các khoản nợ khác có cấp độ cao hơn và được xếp hạng cao hơn.

Bài học chính

  • Nợ thế chấp thứ hai là các khoản vay được ưu tiên thấp hơn các khoản nợ khác, có thứ hạng cao hơn trong trường hợp phá sản và thanh lý tài sản.
  • Nhiều khoản nợ thế chấp thứ hai được coi là nợ cao cấp và khác với nợ không có bảo đảm và nợ cấp dưới.
  • Trong trường hợp vỡ nợ hoặc buộc phải thanh lý, người giữ thế chấp thứ hai chỉ được thanh toán sau người giữ thế chấp thứ nhất.
  • Khoản nợ thế chấp thứ hai có thể giúp người đi vay tiếp cận được nguồn tài chính cần thiết, nhưng phải cân nhắc rủi ro và lãi suất thường cao hơn so với thế chấp đầu tiên.
  • Do đó, nợ cấp thấp có thể mang lại cho nhà đầu tư mức lãi suất cao hơn nợ có lãi suất cố định truyền thống nhưng có rủi ro lớn hơn.

Hiểu về khoản nợ thế chấp thứ hai

Quyền lưu giữ là một yêu cầu pháp lý thường được chủ nợ thiết lập đối với một phần tài sản thế chấp khi người đi vay trả nợ. Ví dụ, một ngôi nhà được sử dụng làm tài sản thế chấp khi ai đó thế chấp và một chiếc xe được sử dụng làm tài sản thế chấp cho khoản vay mua ô tô. Nếu người đi vay không đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của mình, người cho vay (còn được gọi là người giữ thế chấp) có thể thực thi quyền cầm giữ.

Thế chấp có thể có các đợt hoặc cấp độ khác nhau. Vì vậy, người cho vay chính trong khoản thế chấp là người nắm giữ tài sản thế chấp đầu tiên. Một ngân hàng khác cấp khoản thế chấp thứ hai sẽ đóng vai trò là người giữ thế chấp thứ hai. Như vậy, khoản nợ thế chấp thứ hai phụ thuộc vào tài sản thế chấp được cam kết để đảm bảo cho khoản vay.

Nếu xảy ra tình trạng vỡ nợ hoặc buộc phải thanh lý, chủ nợ sẽ được thanh toán theo thứ tự sau:

  • Chủ nợ thế chấp đầu tiên
  • Chủ nợ thế chấp thứ hai
  • Chủ nợ không có bảo đảm
  • Tất cả những người khác, kể cả cổ đông (nếu có)

Phần lớn khoản nợ thế chấp thứ hai được coi là cao cấp. Nhưng như đã lưu ý ở trên, nó đứng thứ hai sau bất kỳ khoản nợ cấp cao nào khác và khác biệt với các hình thức tín dụng không có bảo đảm và nợ cấp dưới hoặc cấp dưới. Khoản nợ sau là bất kỳ khoản nợ nào còn lại sau khi tất cả các khoản nợ khác đã được thanh toán.

Người giữ thế chấp cấp cao có thể nhận được 100% số dư khoản vay từ việc bán bất kỳ tài sản cơ bản nào. Tuy nhiên, người giữ thế chấp thứ hai có thể chỉ nhận được một phần số tiền còn nợ nếu không còn đủ tiền.

Những cân nhắc đặc biệt

Do yêu cầu phụ thuộc vào tài sản thế chấp cầm cố, các tài sản thế chấp thứ cấp mang lại nhiều rủi ro hơn cho người cho vay và nhà đầu tư so với nợ cao cấp. Do rủi ro gia tăng này, các khoản vay này thường có lãi suất vay cao hơn và tuân theo các quy trình phê duyệt nghiêm ngặt hơn.

Ví dụ: nếu người đi vay không trả được khoản vay bất động sản với khoản thế chấp thứ hai, các chủ nợ có thể tịch thu tài sản và bán nhà. Sau khi thanh toán đầy đủ số dư của khoản thế chấp đầu tiên, số tiền còn lại sẽ được chia cho người cho vay ở khoản thế chấp thứ hai.

Nhà đầu tư vào nợ thứ cấp phải nhận thức được vị thế của mình trong việc nhận được đầy đủ tiền gốc trong trường hợp doanh nghiệp cơ sở mất khả năng thanh toán.

Rủi ro của khoản nợ thế chấp thứ hai

Có nhiều rủi ro liên quan đến việc nắm giữ khoản nợ thế chấp thứ hai. Và rủi ro kéo dài đến cả người đi vay, người cho vay và nhà đầu tư. Chúng tôi đã phác thảo một số trong những cái phổ biến nhất dưới đây.

Người vay

Người đi vay có thể sử dụng thế chấp thứ cấp để tiếp cận vốn chủ sở hữu tài sản hoặc bổ sung vốn vào bảng cân đối kế toán của công ty. Việc cầm cố tài sản để đảm bảo quyền cầm giữ thứ hai cũng gây ra rủi ro cho người đi vay. Nếu bên vay ngừng trả nợ, bên cho vay có thể tiến hành các thủ tục buộc bán tài sản cầm cố.

Ví dụ: nếu chủ nhà không trả được khoản thế chấp thứ hai, ngân hàng có thể bắt đầu quá trình tịch thu tài sản thế chấp. Tịch thu tài sản là một thủ tục pháp lý cho phép người cho vay nắm quyền kiểm soát tài sản và bắt đầu quá trình bán tài sản. Nó xảy ra khi người đi vay không thể thanh toán đầy đủ tiền gốc và lãi theo lịch trình như đã nêu trong hợp đồng thế chấp.

Các doanh nghiệp thường có nhiều loại tài sản để cầm cố làm tài sản thế chấp, bao gồm bất động sản, thiết bị và các khoản phải thu (AR) của họ. Giống như khoản thế chấp thứ hai đối với một ngôi nhà, một doanh nghiệp có thể có nguy cơ mất tài sản để thanh lý nếu người cho vay thế chấp thứ hai tịch thu tài sản.

Người cho vay

Rủi ro chính đối với người cho vay là không có đủ tài sản thế chấp nếu vỡ nợ hoặc phá sản xảy ra. Người cho vay thế chấp thứ hai thường đánh giá nhiều yếu tố và tỷ lệ tài chính giống như người cho vay thế chấp thứ nhất. Các chỉ số tài chính này bao gồm:

  • Điểm tín dụng
  • Thu nhập
  • Dòng tiền

Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của người đi vay cũng là một thước đo rất quan trọng vì nó cho thấy tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng dành cho việc trả nợ. Những người đi vay có rủi ro vỡ nợ thấp sẽ nhận được các điều khoản tín dụng thuận lợi dẫn đến lãi suất thấp hơn.

Để giảm thiểu rủi ro, người cho vay thế chấp thứ hai cũng phải xác định số vốn sở hữu sẵn có vượt quá số dư nợ trên khoản nợ cao cấp. Vốn chủ sở hữu là chênh lệch giữa giá trị thị trường của tài sản cơ bản trừ đi số dư nợ cho tài sản đó.

Ví dụ: nếu một công ty có khoản nợ thế chấp đầu tiên trị giá 1.000.000 USD đối với một tòa nhà và cấu trúc có giá trị đánh giá là 2.500.000 USD, thì vốn chủ sở hữu còn lại là 1.500.000 USD. Người cho vay thế chấp thứ hai có thể phê duyệt khoản vay chỉ với một phần vốn chủ sở hữu chưa thanh toán, chẳng hạn như 750.000 USD hoặc 50%. Chủ sở hữu quyền lưu giữ thứ nhất có thể có các quy định về điều khoản tín dụng của họ nhằm đặt ra các hạn chế về việc liệu công ty có thể nhận thêm khoản nợ hoặc khoản thế chấp thứ hai đối với tòa nhà hay không.

Người cho vay cũng xem xét giá trị thị trường của tòa nhà, khả năng tài sản cơ bản bị mất giá trị và chi phí thanh lý. Quy mô của thế chấp thứ hai có thể bị hạn chế để đảm bảo số dư tích lũy của khoản nợ tồn đọng thấp hơn đáng kể so với giá trị của tài sản thế chấp cơ bản.

Các giao ước thường được người cho vay đưa vào điều khoản tín dụng. Họ đặt ra những hạn chế và đưa ra những yêu cầu cụ thể đối với người đi vay. Nếu một doanh nghiệp chậm thanh toán, các hợp đồng cho vay sẽ kích hoạt có thể yêu cầu bán tài sản để trả nợ.

Nhà đầu tư

Mặc dù các nhà đầu tư nợ thế chấp thứ hai được thanh toán trước các cổ đông phổ thông trong trường hợp công ty phá sản, khoản nợ cấp dưới vẫn có rủi ro. Nếu công ty phát hành mất khả năng thanh toán và trong quá trình thanh lý, không có đủ tài sản để trả cả nợ cấp cao và cấp dưới, nhà đầu tư thế chấp thứ hai sẽ phải chịu lỗ.

Nợ cấp thấp có thể mang lại cho nhà đầu tư mức lãi suất cao hơn nợ lãi suất cố định truyền thống nhưng họ cần nhận thức được khả năng tài chính của công ty phát hành và khả năng được hoàn trả.

Kết quả của việc vỡ nợ đối với các khoản vay

Cả doanh nghiệp và cá nhân đều có điểm tín dụng xếp hạng khả năng trả nợ của họ. Điểm tín dụng là một con số thống kê đánh giá mức độ tin cậy của người đi vay bằng cách tính đến lịch sử tín dụng của người đi vay.

Nếu một cá nhân chậm thanh toán hoặc không trả được nợ, điểm tín dụng của họ sẽ giảm. Điểm thấp khiến những người đi vay này khó vay hơn vào ngày hôm sau và có thể ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo việc làm, căn hộ và các vật dụng như điện thoại di động của họ.

Đối với một doanh nghiệp, lịch sử tín dụng tiêu cực có thể có nghĩa là họ sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua trái phiếu trong tương lai mà họ có thể phát hành mà không đưa ra lãi suất coupon cao. Ngoài ra, nhiều công ty sử dụng hạn mức tín dụng vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh của họ. Ví dụ: một công ty có thể vay từ hạn mức tín dụng (LOC) để mua hàng tồn kho. Sau khi nhận được khoản thanh toán cho sản phẩm hoàn chỉnh của mình, họ sẽ thanh toán LOC và bắt đầu lại quy trình cho chu kỳ bán hàng tiếp theo.

Một kết quả khác của việc vỡ nợ đối với một doanh nghiệp là tác động đến dòng tiền của công ty. Dòng tiền là thước đo lượng tiền mặt mà một công ty tạo ra để vận hành hoạt động và đáp ứng các nghĩa vụ của mình. Do chi phí trả nợ cao hơn và chi phí lãi vay do lãi suất cao hơn, dòng tiền sẽ giảm.

Ví dụ về khoản nợ thế chấp thứ hai

Đây là một ví dụ giả định cho thấy nợ thế chấp thứ hai hoạt động như thế nào. Giả sử Công ty XYZ có một khoản nợ chưa thanh toán đối với một trong những nhà máy sản xuất xe tải của mình. Khoản vay trị giá khoảng 10.000.000 USD trong khi đánh giá gần đây về tài sản cho thấy giá trị thị trường của tài sản là 22.000.000 USD. Kết quả là công ty có 12.000.000 USD vốn sở hữu sẵn có (22.000.000 USD – 10.000.000 USD).

Khoản vay chưa thanh toán 10.000.000 USD là khoản nợ cao cấp và là khoản nợ ưu tiên hàng đầu phải thanh toán trong trường hợp công ty vỡ nợ hoặc thanh lý. Ngân hàng tính lãi suất 2% trên tờ 10.000.000 USD để đổi lấy việc trở thành người giữ thế chấp đầu tiên.

Công ty quyết định thế chấp lần thứ hai (hoặc chịu thế chấp thứ hai) đối với tài sản từ một ngân hàng khác. Tuy nhiên, ngân hàng thứ hai sẽ chỉ cho vay 50% vốn tự có còn lại để trả nợ thế chấp thứ hai. Kết quả là công ty có thể vay 6.000.000 USD.

Giả sử một cuộc suy thoái xảy ra, làm giảm không chỉ thu nhập của công ty từ việc bán xe tải mà còn cả giá trị tài sản. Nếu doanh nghiệp không trả được nợ, người cho vay có thể bắt đầu thanh lý để đáp ứng khoản vay. Sau khi thanh lý và thanh toán số dư từ khoản vay 10.000.000 USD đầu tiên, công ty chỉ còn lại 5.000.000 USD. Là khoản nợ cấp dưới, ngân hàng thứ hai không thể nhận được toàn bộ số tiền thế chấp thứ hai.

Các khoản nợ thế chấp thứ hai hoạt động như thế nào?

Quyền giữ thế chấp có các cấp độ khác nhau tùy theo mức độ xếp hàng của người cho vay. Khoản nợ thế chấp thứ hai thường được coi là cao cấp nhưng người giữ thế chấp chỉ được thanh toán sau khi khoản nợ thế chấp thứ nhất được thanh toán. Ví dụ, người cho vay cấp khoản thế chấp thứ hai cho ngôi nhà của người tiêu dùng chỉ được thanh toán sau người cho vay khoản thế chấp đầu tiên. Vì số tiền thu được từ việc bán (các) tài sản được áp dụng cho khoản nợ thế chấp thứ nhất trước bất kỳ khoản nợ nào khác nên khoản nợ thế chấp thứ hai có thể không được thanh toán đầy đủ.

Thế chấp là gì?

Quyền lưu giữ là một yêu cầu pháp lý được đặt trên một phần tài sản và cung cấp cho chủ sở hữu một sự đảm bảo. Quyền cầm giữ thường được áp dụng đối với các tài sản như nhà cửa và xe cộ khi ai đó đi vay. Những tài sản này đóng vai trò là tài sản thế chấp trong đó quyền lưu giữ được cấp cho người cho vay. Nếu người đi vay không trả khoản vay, người cho vay có thể thực hiện quyền lưu giữ, thực hiện hành động pháp lý để thu hồi tài sản, bán nó và sử dụng số tiền thu được để trả khoản vay.

Thế chấp thế chấp thứ hai là gì?

Thế chấp thế chấp thứ hai là khoản vay mua nhà xảy ra sau khi có một khoản thế chấp khác — khoản thế chấp đầu tiên — tồn tại. Người cho vay thế chấp thứ hai trở thành người nắm giữ tài sản thế chấp thứ hai. Nếu người đi vay không trả được khoản thế chấp và việc tịch thu tài sản thế chấp xảy ra, người cho vay thứ hai chỉ được thanh toán sau khi người cho vay thứ nhất nhận được số dư của khoản nợ tồn đọng.